住房城鄉建設部近日召開企業座談會表示下一步要進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率，改善性住房換購稅費減免個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。

座談會上，8家來自建筑施工、建設科技、房地產等領域的國有、民營企業負責人作了重點發言，結合企業生產經營實際，分析了當前行業發展的現狀和趨勢，表達了對相關政策落實情況的真切感受，就推動行業健康發展提出了政策建議。

會上，住房城鄉建設部部長倪虹強調，要求穩住房地產業，并明確提到以下幾個政策發力方向：大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率；改善性住房換購稅費減免；個人住房貸款“認房不認貸”；繼續做好保交樓工作，加快項目建設交付；要深化住房供給側結構性改革，希望建筑企業和房企積極參與保障性住房建設、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設。業內人士表示，這一次政策調整，主要基于近期關于“房地產市場供求關系發生重大變化”的判斷轉向，過去在市場長期過熱階段陸續出臺的政策，接下來將會逐漸退出。

“認房不認貸” 實現剛需和改善群體良性循環?

在此次住房城鄉建設部的表態中，個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施吸引了眾多關注。

什么是“認房又認貸”？

未來，這一政策的實施

會對市場產生怎樣的影響？

“認房”，是指商業銀行發放個人住房貸款時會參考擬購房人在擬購房地家庭名下實際擁有住房套數確定貸款比例；

“認貸”是指銀行會根據擬購房人家庭在全國范圍內是否有住房貸款記錄來確定貸款比例。

此前一段時間，房地產市場出現過熱情形時，出臺“認房又認貸”政策，被認為是從市場預期和實際購買力兩方面，對市場有降溫的作用。因此，此前各地根據自身房地產市場實際運行的不同，對首套、二套房認定標準的不同，可以分為“認房又認貸”、“認房不認貸”、“認貸不認房”，嚴格程度依次遞減。

例如，按照北京的規定，“認房又認貸”政策在給市場預期降溫的同時，反過來也提升了換房人的首付門檻。假如購房人要改善住房需求，在賣一套買一套的情況下，假如“認房不認貸”，首付比例則為35%，假如“認房又認貸”，首付比例就變成了60%，這樣一來就增加了換房的難度。

因此，假如個人貸款執行“認房不認貸”，一方面會促進剛需和改善群體實現住房需求，改善性群體將原有住房掛牌出售，增加剛需房源供給，滿足剛需入市需求，實現剛需和改善群體的良性循環。同時，改善群體賣掉二手房后購買新房，也促進二手房新房的良性循環。而從整體看，會帶動新房市場銷售改善，房企回款加快。

北京市住建委就調整優化房地產政策表態?

7月29日晚，北京市住建委就調整優化房地產政策表態，表示將會同相關部門抓緊抓好貫徹落實工作，大力支持和更好滿足居民剛性和改善性住房需求。北京成為第一個表態的城市。今年以來，全國多個城市都出臺了各類調控政策，涉及優化限購政策、降低首付比例及房貸利率、優化預售資金監管等方面。

據統計，優化限購限售政策的城市包括濟南、長沙、杭州、深圳、徐州、廈門、鄭州、青島等。比如例杭州臨平、余杭、錢塘區部分街道納入差異化限購范圍，非戶籍居民滿足1個月社保即可在當地購房。同時，住房政策針對特定人群持續優化調整，如長沙對人才放松購房限制條件，合肥對老年成員家庭及多孩家庭增加限購套數。

房貸利率也是影響樓市的重要方面，今年以來全國已有超過40個城市調整首套房貸利率下限至4%以下，根據監測，重點城市首套平均房貸利率已降至3.9%，其中南寧、柳州、珠海等城市首套房貸最低利率已調至 3.6%，鄭州、無錫、揚州、沈陽已降至3.7%。

中指研究院常務副院長 黃瑜：支持了一部分剛需，包括一些合理的改善，這些購房者的這種需求，實際上通過降低利率，也降低了這部分購房人的購房成本。

此外，發放購房補貼也是各城市支持住房消費的重要手段之一。根據相關數據統計，今年以來已有超50個城市執行購房補貼政策，補貼方式主要包括按套或面積一次性補貼、一次性或分期撥付契稅補貼、發放消費券補貼、人才購房補貼、購房價款的一定比例補貼等。

提振信心 促進房地產市場健康平穩發展?

此次住房城鄉建設部的表態，是繼本月24日中央政治局會議提出“適時調整優化房地產政策”之后，對于政策調整的具體方向與內容的最新表態。相關專家表示，此舉將有效提振當前市場的信心，促進房地產市場健康平穩發展。

經過20多年的發展，我國房地產市場從高速增長進入平穩發展的新階段。國家統計局數據顯示，今年上半年，全國房地產開發投資5.85萬億元，同比下降7.9%；全國商品房銷售面積5.95億平方米，同比下降5.3%。正是基于這種供求發生的重大變化，我國房地產市場正在進行調整。

國務院發展研究中心市場經濟研究所副研究員 王瑞民：那么現在由于供求關系的一個變化，有些政策可能已經到了需要調整的時候，像部分城市我覺得除了一些人口凈流入的一、二線城市，大部分城市已經到了優化調整的時候，而且這樣也能夠有助于市場筑底回升，提振大家的一個信心，然后真正讓一些改善性需求能夠以合理的價格和成本然后得到滿足。

如何適時調整優化房地產政策，是大家關注的熱點。專家表示，中央已經發出了明確的指示，地方政府和有關部門就應該根據自己的實際情況，積極探索因城施策，用好政策工具箱。此外，未來出臺的新政策重點也要逐步從增量轉到存量，從“有沒有”轉向“好不好”，政策方向也要從需求端刺激逐步轉向供給側改革。

中國社會科學院財經戰略研究院研究員 倪鵬飛：因此我們的政策也要有一個組合，能夠在行政、金融、財稅，包括土地，甚至住房保障方面，組合在一起，相互配合來確保穩定，所以這個組合拳也是對各個城市各相關部門下一步一個重要考驗。

國務院發展研究中心市場經濟研究所副研究員 王瑞民：比如一些住房矛盾已經極大緩解，甚至有一些過剩的城市，它需要適當寬松的土地和金融政策，然后促進當地市場的一個平穩健康發展。但在一些人口凈流入的大城市，它還是需要一些適度從緊的政策，避免過度寬松引發相應的炒作。中央的頂層設計加上各地的差異化的因城施策，更好促進全國房地產市場的平穩健康發展。

中央政治局會議還指出，要切實防范化解重點領域風險，專家表示，這也意味著下半年化解風險依然是房地產行業的重要任務，這不僅是確保房地產的民生保障，也是房地產市場平穩健康發展的基礎。